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樓市五節棍之本港銀行不加息利樓市
(林木地) 2023年3月25日
第一棍:兩新盤周末登場角力

美加息步伐放緩,適逢本周末兩大樓盤同期登場,市場關注這兩項認購熱烈項目,其銷售成績將為樓市打下強心針。

《太公報》話,瑜一賣179伙,收9600票超購逾52倍。兩個於周六「晒冷」對撼的新盤反應踴躍。華懋旗下何文田站上蓋瑜一第IB期,周四截票,連日勁收逾9600票,超額認購逾52倍;另長實夥新地發展的屯門飛揚,周五截票亦錄大幅超購率,發展商夥拍代理提供置業優惠。飛揚連日加推108伙,並「晒冷」盡推全盤400伙於周六發售。

第二棍:本港仍踞樓價最難負擔

本港樓市放緩,但上車負擔比率仍高企,有機構報告指,港人不吃不喝近18年才能上車,仍是全球樓價最難負擔地方。

《太公報》報導,香港連續13年成全球樓價最難負擔城市,港人儲錢「上車」,需19年不吃不喝。在香港買樓難度可謂廣為人知,儘管受疫情和加息周期衝擊下,樓價出現回調,但根據顧問機構Demographia最新發布的「國際房價負擔能力報告」,香港仍連續13年成為全球樓價最難負擔城市,「樓價對收入比率」由上一年度的23.2倍回落至18.8倍(減少4.4倍),相當於港人需要不吃不喝18.8年才能成功「上車」。

第三棍:港鐵票價將與地產掛鉤

有公共運輸系統,推出票價與地產收入利潤掛鈎機制,市場意見有正有反,有指乘客有好處,但犠牲了上市公司之小股東利益。

《文人報》指出,港鐵加幅扣減,新制最盡多0.2點,票價掛鈎賣樓利潤,政府:非小修小補。政府與港鐵公布港鐵票價「可加可減」機制檢討結果,現有機制方程式保留,但方程式中「生產力因素」改與港鐵前一年香港物業發展利潤掛鈎,票價加幅可按利潤水平扣減0.6至0.8個百分點,新機制6 月生效。不過,原機制已有額外扣減0.6個百分點的特別措施,故新機制實際上最多只較原方案多壓低0.2 個百分點加幅。政府強調非「小修小補」,形容「個數都唔係細」;而按目前數據估算,今年加幅或達2.45%。消息稱,按估算加幅,九成乘客每程車費加價少於0.4元。

第四棍:綠置居太細恐滯銷

新一期綠置居計劃推出,上車價首期僅三萬元,但有意見指今期不少單位太細,恐淪為滯銷樓盤也不奇。

《九龍仔》說,家庭客逼唔落,綠置居細滯銷,最平75萬首期僅3.7萬,納米盤佔近一成。新一期綠置居計劃的三個屋苑包括油塘高宏苑、上水清濤苑、馬鞍山錦柏苑,合共推出4,693個單位,以市價四一折推售。房委會近日公布三個項目價單及售樓書,售價介乎約75萬至271萬元,其中最便宜的是錦柏苑一個184平方呎單位,僅售75.3萬元,綠表買家只需付5%首期,最平3.76萬元首期便可上車做業主。不過有房委會委員擔心,今期綠置居近一成單位是「納米」單位,難受家庭申請者歡迎,或增滯銷機會。

第五棍:本港銀行不加息利樓市

在銀行危機中,美國聯儲局周三宣布加息0.25厘,而本港匯豐、恒生及渣打等多間銀行未跟隨,維持最優惠利率不變,反映本地大銀行仍水浸,對復甦中樓市有幫助。

《香港雙報》話,美國再加息港銀不跟風,金管局:應留意借貸風險。在矽谷銀行倒閉以及瑞信陷入財困陰霾下,美國聯儲局仍決定上調聯邦基金利率0.25 厘;惟香港主要銀行自2月初後,連續第二次未有跟隨美聯儲上調最優惠利率(P)。金管局日前回應美聯儲加息時稱,港元拆息往後一段日子仍將處於較高水平,市民必須對銀行借貸利率波動做好準備,並在決定置業、按揭或其他借貸時「管理好利率風險」。